新闻分类
联系我们
房屋典当注意事项
一、房屋典当业务流程：
1.房屋典当人在做房屋典当的时候必须提供房屋的有效证件(房屋产权证、身份证及其它有效证件)，且典当的房产必须是产权房、商品房。让后交由典当行确认并作相关的调查。在房屋典当的过程当中，如果是私产且多人共有时，这时候典当工作人员必须让产权者提供身份证和签字盖章;如果是集体所有的房产，典当工作人员必须要求抵押人持介绍信、营业执照、房产证、法人委托书(加盖公章和法人私章)。集体厂矿须持职代会证明或董事会决定。法人身份证和经办有身份证等相关证件;如果抵押人为企业法人，那么典当工作人员徐要求抵押人提供上级主管部门同意抵押批文原件或董事会决议原件， 企业公司 章程原件及复印件并加盖公章，单位营业执照、法人代码证原件及复印件并加盖公章; 加盖公章的授权委托书;企业法人身份证;经办人员身份证。
2.实地核查典当房屋的基本情况，并核实;在估价的时候可以根据典当房屋的年份，地段等相关因素综合评估，从而得出典当房屋的实际价值
3.确定贷款比率及收费标准 典当贷款比率一般不超过评估价的 70%，典当月费率 30‰左右，根据贷款金额及时间 长短费率可由双方视具体情况协商确定。
4.出典人与典当行签订典当合同，按照典当规则确定典期、典金、典息及综合手续费等。签定房地产典当贷款协议书 房屋典当抵押合同和贷款合同一式三份，其中房屋典当人、房屋登记部门、典当行各执 一份(典当合同公证。由出典人与典当行一起到公证机关对典当合同进行公证)。
5.办理他项权利证，他项权利登记。由出典人与典当合同、公证书等到市产权监理处办理房屋产权他项权利登记的有关手续。
6.典当行发放典当贷款
7.出典人应将所典房屋钥匙交典当行保管，由典当行开具正式当票，支付出典人典金。典当本息清偿后，向房产交易中心注销他项权利登记，有关权证交还本人。
二、房屋典当中遇到的问题：
1.典当行是否应该对出当房地产实际占有
在实际操作过程中大致存在三种类型：第一种类型是典当行对当户房屋直接占有的方式来担保债权的实现。这种对于不动产采取占有移转的方式来担保债权的实现，类似于日本、法国民法上的不动产质权;第二种类型是典当行进行房地产典当业务，不占有出当的房地产而由当户继续对房屋占有、使用、收益，此种做法与民事不动产抵押不同之处在于，按照《典当管理办法》的规定，在绝当产生后，典当行可能直接取得出当房地产的所有权;第三种类型是典当行占有出当房地产，同时支付当户一定数额的当金，在约定的期限内典当行享有使用该房屋的权利，并不需要向当户支付房屋的租金。当户也不需要向典当行支付当金利息和保管费用的方式，此种方式实际上是着重于房地产的使用价值，而非交换价值，因此其实是一种变相的典权。
由此可见，房地产典当市场实践中的做法实际上是三类：即不动产质权、不动产抵押和不动产典权。第一种类型是我国《物权法》所否认的(没有明文规定不动产质权，按照物权法定原则，不能设立此质押权)，第二种分类与《物权法》规定的担保物权类似，第三种分类也不为《物权法》所承认。如此来看，即便是典当法律关系属于商事法律关系，但是在我国民商合一的背景下，完全违背民事法律规则的商事行为也是很难得到法院支持的，因此，以上三种类型只有第二种为宜，理由如下：
第一，从物尽其用的角度分析，典当本身侧重于物的交换价值，在实现其交换价值的同时应该最大可能的实现物的使用价值，这样的规则才是最有效率的规则。房地产被典当后，如果按照第一种类型，被典当行直接占有，因为典当的特殊性，不允许典当行对出当之物进行使用和收益，这不仅大大浪费了社会资源，而且也对典当行本身不利，因为其要花费大量时间在维护当物安全上，同时因典当行对当物的实际占有，出当之人也无法做到对当物的使用，这势必会造成效率的低下。
第二，从登记效力的角度分析，房地产典当的生效要件就是到房地产部门进行登记，在民商法律体系中，不动产以登记作为权利宣誓要件，并不以对不动产的实际占有为权利标志，因此在不动产典当中即使典当行对不动产实际占有而没有进行登记，也无法对抗已经登记的债权人，反过来说，即使典当行没有对不动产进行实际占有，而做了不动产登记，那么也可以对抗没有做出登记而实际占有不动产的债权人。因此，典当行对不动产当物的实际占有在法律上没有实际作用。
第三，从现行法律体系来看，对不动产出当的占有属于不动产质权的一种，现行《物权法》对此并不承认，因此典当行没有必要，也没有法律上的依据对不动产实行直接占有。
2.是关于“唯一住房”是否可以执行的问题
实践中困扰房地产典当执行的重要问题是“唯一住房是否可以执行”的问题，公民一套住房的执行否认来源于2005年最高法院《关于查封冻结的规定》，这个问题需要注意几点：首先，唯一住房执行问题并不涉及到债权债务本身，“不能执行”并不能代表债权债务的不需要履行，“不能执行”只是暂时性的，而非永远不能执行。执行法院可以执行债务人其他财产，也可以在一定条件下变通执行抵押房屋。其次，现在自最高法到各地方法院，已经对唯一住房问题开始重拳出击，执行中已经有突破。鉴于无法执行本身的根源在于社会弱势群体的居住问题，探索这个问题首先要明白居住权问题。居住权本身的含义，并不是要求公民对房屋之所有权，而更重要的是其居住生存的权利，因此，在处分其所有权并不是没有可能，前提是保障其居住权，即房屋的使用权。因此，实际操作过程中可以用灵活的方式给予解决。在实践中，法院一般可以用以下几种方式对“唯一住房”变相执行：以大换小;以新换旧;以近换远;以所有权换使用权。在申请执行之时，变通执行是突破口，可以提请法院对房屋进行调换，现阶段，已经有不少成功判例对唯一住房执行进行了调换，以此来弥补差价。因为各地法院思维不同，房屋调换只是其中一种，在一些法院也可以进行保障其居住权基础上的所有权变更，可以变通到“买卖不破租赁”原则下，与被执行人签订出租合同，然后再变更所有权。
正是因为唯一住房的执行有较大麻烦，因此在典当行收当、验当过程中，对此类情形需要尽力避免。事先须对当户房屋登记进行审查，并对其户口、常住人口进行了解，必要之时可以事先进行公证。这是取得的证据和公证，是避免日后债务人恶性制造唯一住房无法执行的根据。
3.是夫妻一方将共有房地产出当是否有效的问题
处理此问题的一般原则是，夫妻财产属于共同共有，任何一方无权擅自处分。按照《婚姻法》规定，夫妻双方关系存续阶段，取得财产是共同财产，这种共同财产性质为共同共有，而不是按份共有，是以夫妻关系存在为基础的，处分共同财产需要双方同意。按照《担保法》和相关司法解释，共有人未经其他共有人同意处分财产的，属于无权处分，因此抵押合同无效。但是，其他共有人知道或者应当知道处分的，抵押有效。因此，在夫妻共有财产抵押中除了可以证明另一方知道或者应该知道情况下，夫妻一方单独抵押是无效的。
因此，在房地产典当中为了避免典当抵押合同的无效，夫妻一方去抵押，在履行其他法律手续基础上，必须要夫妻另一方的书面委托，不能单纯依靠抵押方的言辞。又因为现行《婚姻法》对婚前财产的个人权属给予保护，因此，对于可以证明抵押物为婚前个人财产的，可以一方单独抵押，但是，需要考虑到房屋的付款方式问题。如果按揭贷款方式延续到婚后，那么，其财产属性一部分就是共同共有，就不可以当作个人财产认定。
在实践中还存在一些“假离婚”讨债的现象。假离婚很可能导致典当物所有权的分离，因此在夫妻共同财产抵押之时，应该尽量履行全面手续。如果手续完善，又可证明典当关系是发生在婚姻存续期内，那么按照《婚姻法》规定，夫妻存续时间内，产生的债权债务即使在离婚后，双方仍有偿还义务，而且这种偿还义务不以离婚之时的内部按份财产协议偿还，夫妻离婚协议属于内部协议，对外没有效力，因此，债权人可以找任何一方承担无限连带责任。
上一篇文章：石家庄典当行提示：应收账款典当基础知识1.房屋典当人在做房屋典当的时候必须提供房屋的有效证件(房屋产权证、身份证及其它有效证件)，且典当的房产必须是产权房、商品房。让后交由典当行确认并作相关的调查。在房屋典当的过程当中，如果是私产且多人共有时，这时候典当工作人员必须让产权者提供身份证和签字盖章;如果是集体所有的房产，典当工作人员必须要求抵押人持介绍信、营业执照、房产证、法人委托书(加盖公章和法人私章)。集体厂矿须持职代会证明或董事会决定。法人身份证和经办有身份证等相关证件;如果抵押人为企业法人，那么典当工作人员徐要求抵押人提供上级主管部门同意抵押批文原件或董事会决议原件， 企业公司 章程原件及复印件并加盖公章，单位营业执照、法人代码证原件及复印件并加盖公章; 加盖公章的授权委托书;企业法人身份证;经办人员身份证。
2.实地核查典当房屋的基本情况，并核实;在估价的时候可以根据典当房屋的年份，地段等相关因素综合评估，从而得出典当房屋的实际价值
3.确定贷款比率及收费标准 典当贷款比率一般不超过评估价的 70%，典当月费率 30‰左右，根据贷款金额及时间 长短费率可由双方视具体情况协商确定。
4.出典人与典当行签订典当合同，按照典当规则确定典期、典金、典息及综合手续费等。签定房地产典当贷款协议书 房屋典当抵押合同和贷款合同一式三份，其中房屋典当人、房屋登记部门、典当行各执 一份(典当合同公证。由出典人与典当行一起到公证机关对典当合同进行公证)。
5.办理他项权利证，他项权利登记。由出典人与典当合同、公证书等到市产权监理处办理房屋产权他项权利登记的有关手续。
6.典当行发放典当贷款
7.出典人应将所典房屋钥匙交典当行保管，由典当行开具正式当票，支付出典人典金。典当本息清偿后，向房产交易中心注销他项权利登记，有关权证交还本人。
二、房屋典当中遇到的问题：
1.典当行是否应该对出当房地产实际占有
在实际操作过程中大致存在三种类型：第一种类型是典当行对当户房屋直接占有的方式来担保债权的实现。这种对于不动产采取占有移转的方式来担保债权的实现，类似于日本、法国民法上的不动产质权;第二种类型是典当行进行房地产典当业务，不占有出当的房地产而由当户继续对房屋占有、使用、收益，此种做法与民事不动产抵押不同之处在于，按照《典当管理办法》的规定，在绝当产生后，典当行可能直接取得出当房地产的所有权;第三种类型是典当行占有出当房地产，同时支付当户一定数额的当金，在约定的期限内典当行享有使用该房屋的权利，并不需要向当户支付房屋的租金。当户也不需要向典当行支付当金利息和保管费用的方式，此种方式实际上是着重于房地产的使用价值，而非交换价值，因此其实是一种变相的典权。
由此可见，房地产典当市场实践中的做法实际上是三类：即不动产质权、不动产抵押和不动产典权。第一种类型是我国《物权法》所否认的(没有明文规定不动产质权，按照物权法定原则，不能设立此质押权)，第二种分类与《物权法》规定的担保物权类似，第三种分类也不为《物权法》所承认。如此来看，即便是典当法律关系属于商事法律关系，但是在我国民商合一的背景下，完全违背民事法律规则的商事行为也是很难得到法院支持的，因此，以上三种类型只有第二种为宜，理由如下：
第一，从物尽其用的角度分析，典当本身侧重于物的交换价值，在实现其交换价值的同时应该最大可能的实现物的使用价值，这样的规则才是最有效率的规则。房地产被典当后，如果按照第一种类型，被典当行直接占有，因为典当的特殊性，不允许典当行对出当之物进行使用和收益，这不仅大大浪费了社会资源，而且也对典当行本身不利，因为其要花费大量时间在维护当物安全上，同时因典当行对当物的实际占有，出当之人也无法做到对当物的使用，这势必会造成效率的低下。
第二，从登记效力的角度分析，房地产典当的生效要件就是到房地产部门进行登记，在民商法律体系中，不动产以登记作为权利宣誓要件，并不以对不动产的实际占有为权利标志，因此在不动产典当中即使典当行对不动产实际占有而没有进行登记，也无法对抗已经登记的债权人，反过来说，即使典当行没有对不动产进行实际占有，而做了不动产登记，那么也可以对抗没有做出登记而实际占有不动产的债权人。因此，典当行对不动产当物的实际占有在法律上没有实际作用。
第三，从现行法律体系来看，对不动产出当的占有属于不动产质权的一种，现行《物权法》对此并不承认，因此典当行没有必要，也没有法律上的依据对不动产实行直接占有。
2.是关于“唯一住房”是否可以执行的问题
实践中困扰房地产典当执行的重要问题是“唯一住房是否可以执行”的问题，公民一套住房的执行否认来源于2005年最高法院《关于查封冻结的规定》，这个问题需要注意几点：首先，唯一住房执行问题并不涉及到债权债务本身，“不能执行”并不能代表债权债务的不需要履行，“不能执行”只是暂时性的，而非永远不能执行。执行法院可以执行债务人其他财产，也可以在一定条件下变通执行抵押房屋。其次，现在自最高法到各地方法院，已经对唯一住房问题开始重拳出击，执行中已经有突破。鉴于无法执行本身的根源在于社会弱势群体的居住问题，探索这个问题首先要明白居住权问题。居住权本身的含义，并不是要求公民对房屋之所有权，而更重要的是其居住生存的权利，因此，在处分其所有权并不是没有可能，前提是保障其居住权，即房屋的使用权。因此，实际操作过程中可以用灵活的方式给予解决。在实践中，法院一般可以用以下几种方式对“唯一住房”变相执行：以大换小;以新换旧;以近换远;以所有权换使用权。在申请执行之时，变通执行是突破口，可以提请法院对房屋进行调换，现阶段，已经有不少成功判例对唯一住房执行进行了调换，以此来弥补差价。因为各地法院思维不同，房屋调换只是其中一种，在一些法院也可以进行保障其居住权基础上的所有权变更，可以变通到“买卖不破租赁”原则下，与被执行人签订出租合同，然后再变更所有权。
正是因为唯一住房的执行有较大麻烦，因此在典当行收当、验当过程中，对此类情形需要尽力避免。事先须对当户房屋登记进行审查，并对其户口、常住人口进行了解，必要之时可以事先进行公证。这是取得的证据和公证，是避免日后债务人恶性制造唯一住房无法执行的根据。
3.是夫妻一方将共有房地产出当是否有效的问题
处理此问题的一般原则是，夫妻财产属于共同共有，任何一方无权擅自处分。按照《婚姻法》规定，夫妻双方关系存续阶段，取得财产是共同财产，这种共同财产性质为共同共有，而不是按份共有，是以夫妻关系存在为基础的，处分共同财产需要双方同意。按照《担保法》和相关司法解释，共有人未经其他共有人同意处分财产的，属于无权处分，因此抵押合同无效。但是，其他共有人知道或者应当知道处分的，抵押有效。因此，在夫妻共有财产抵押中除了可以证明另一方知道或者应该知道情况下，夫妻一方单独抵押是无效的。
因此，在房地产典当中为了避免典当抵押合同的无效，夫妻一方去抵押，在履行其他法律手续基础上，必须要夫妻另一方的书面委托，不能单纯依靠抵押方的言辞。又因为现行《婚姻法》对婚前财产的个人权属给予保护，因此，对于可以证明抵押物为婚前个人财产的，可以一方单独抵押，但是，需要考虑到房屋的付款方式问题。如果按揭贷款方式延续到婚后，那么，其财产属性一部分就是共同共有，就不可以当作个人财产认定。
在实践中还存在一些“假离婚”讨债的现象。假离婚很可能导致典当物所有权的分离，因此在夫妻共同财产抵押之时，应该尽量履行全面手续。如果手续完善，又可证明典当关系是发生在婚姻存续期内，那么按照《婚姻法》规定，夫妻存续时间内，产生的债权债务即使在离婚后，双方仍有偿还义务，而且这种偿还义务不以离婚之时的内部按份财产协议偿还，夫妻离婚协议属于内部协议，对外没有效力，因此，债权人可以找任何一方承担无限连带责任。
下一篇文章：钱规则聪明石家庄典当指南
相关推荐: